Ultimo Aggiornamento 20 Maggio 2024
Cosa è l’usucapione e come opera questo modo di acquisto della proprietà
Il nostro ordinamento prevede che per effetto dell’esercizio prolungato nel tempo del possesso, in modo pubblico, pacifico ed ininterrotto, si possa acquisire la proprietà, o un altro diritto reale (ad es. servitù di passaggio o servitù di parcheggio), di un bene mobile o immobile altrui; detto modo di acquisto della proprietà a titolo originario è l’usucapione.
L’usucapione viene spesso in rilievo, come nel caso di seguito illustrato, in relazione ai terreni agricoli; in tale ambito, complice l’abbandono delle campagne nei decenni passati e la prassi invalsa nei trasferimenti agrari del secondo dopoguerra di non formalizzare e trascrivere i passaggi di proprietà, si presentano sovente situazioni di possesso in capo a soggetti diversi da coloro che risultano formalmente proprietari, le quali, se protratte nel tempo, possono condurre ad acquisire il corrispondente diritto reale mediante, per l’appunto, usucapione.
INDICE SOMMARIO | usucapione
- § 1. Requisiti dell’usucapione
- § 2. Il caso (usucapione di terreni agricoli)
- § 3. Peculiarità giuridiche del caso in esame
§ 1. Requisiti dell’usucapione
Affinché l’usucapione possa avere luogo è necessario l’esercizio di un possesso continuo ed ininterrotto, non violento e non clandestino, per il lasso temporale previsto dalla legge.
§ 1.1. Il possesso ad usucapionem. Cosa è?
Il possesso è una situazione di fatto tra un soggetto ed un bene mobile o immobile, che può essere definita come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale” (art. 1140, comma 1, c.c.).
Generalmente colui che ha diritto di esercitare un potere è anche colui che di fatto lo esercita, tuttavia vi può essere la situazione di chi, pur avendo un diritto, non lo esercita (pensiamo, ad esempio, al proprietario di un terreno che se ne disinteressa e lo lascia in stato di abbandono), e, viceversa, la situazione di chi, pur non avendo un diritto, si comporta come se lo avesse e ne esercita di fatto il contenuto (pensiamo, ad esempio, ad un condòmino che parcheggia abitualmente nel posto macchina privato altrui).
Due sono gli elementi che caratterizzano il possesso:
- uno oggettivo o materiale, il c.d. corpus possessionis, che si traduce nella possibilità di disporre materialmente del bene, ed
- uno soggettivo, il c.d. animus possidendi o rem sibi habendi, ovvero la volontà di esercitare sulla cosa un potere corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale, riservandone a sé in via esclusiva il godimento o la disposizione.
Il possesso utile ad usucapire è quello:
- non violento e non clandestino (art. 1163 c.c.); è violento il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore o con l’utilizzo della forza, mentre è clandestino il possesso conseguito con artifici idonei a tenerlo nascosto a colui che ne è stato spogliato;
- esercitato uti dominus (art. 1164 c.c.); il possesso deve manifestarsi come esercizio del diritto in modo pieno ed esclusivo;
- non conseguente a tolleranza del titolare del diritto (art. 1144 c.c.);
- continuato ed ininterrotto per il tempo necessario per l’usucapione.
§ 1.2. Il tempo previsto dalla legge per l’usucapione
Il tempo necessario ad usucapire varia a seconda del tipo di bene sul quale è esercitato il possesso, della caratterizzazione psicologica del possesso -cioè se esso è esercitato in buona fede, e quindi ignorando di ledere il diritto altrui, oppure in mala fede- ed in virtù dell’esistenza o meno di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto sulla cosa.
L’usucapione dei diritti reali su cosa immobile (art. 1158 c.c.) e sulle universalità di mobili si compie in venti anni mentre l’usucapione dei beni mobili registrati (art. 1162 c.c.) si compie in dieci anni (c.d. usucapione ordinaria).
L’usucapione dei beni mobili si compie in dieci o venti anni a seconda che il possesso sia stato di buona o di mala fede (art. 1161 c.c.).
L’usucapione della proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati siti in comuni montani si compie in quindici anni (c.d. usucapione speciale).
Il nostro ordinamento prevede inoltre un tipo di usucapione, c.d. usucapione abbreviata, che si perfeziona in tempi minori rispetto a quelli sopra illustrati; ciò avviene al ricorrere congiunto dei requisiti della buona fede, di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto, ma concretamente inefficace per non essere il dante causa titolare del diritto trasferito, e della trascrizione del titolo (in caso di acquisto di immobili o mobili registrati).
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§ 2. Il caso (usucapione di terreni agricoli)
Illustriamo di seguito un caso pratico per il quale ci è stata richiesta assistenza.
I sig.ri Rossi nel 2000 con scrittura privata acquistavano dal sig. Bianchi “i suoi diritti, nonché il possesso da lui stesso maturato” su un terreno agricolo ed iniziavano ad esercitarvi il possesso uti domini.
Detto terreno era pervenuto al sig. Bianchi nel 1965 a seguito di passaggi di proprietà non trascritti e risultava perciò ancora catastalmente intestato agli originari proprietari; dal 1965 il sig. Bianchi aveva esercitato ininterrottamente il possesso sul ridetto terreno, affidandone a terzi la coltivazione, fino alla cessione ai sig.ri Rossi.
I sig.ri Rossi instauravano innanzi al Tribunale di Urbino il giudizio di usucapione nei confronti degli intestatari catastali del bene, per sentir dichiarare in loro favore l’intervenuto acquisto della proprietà del terreno in virtù del possesso ultraventennale del loro dante causa sig. Bianchi.
Il sig. Verdi, tuttavia, gestore di una struttura ricettiva confinante col terreno in questione, pressoché contemporaneamente, promuoveva a sua volta domanda di usucapione del ridetto appezzamento agricolo, sostenendo di averlo posseduto, unitamente ai precedenti gestori, sin dal 1960.
Nelle more del giudizio di usucapione, per di più, il terreno oggetto di causa, pur a fronte della intervenuta trascrizione della domanda di usucapione spiegata dai sig.ri Rossi, veniva alienato dagli intestatari catastali alla società Alfa, che procedeva ad annetterlo ad una sua proprietà limitrofa, privandone del godimento i sig.ri Rossi.
§ 2.1. La vicenda giudiziale ed il processo per usucapione terreno agricolo
Le domande di usucapione spiegate dai sig.ri Rossi e dal sig. Verdi sono state riunite in un unico procedimento che si è articolato nei tre gradi di giudizio; in primo grado ed in appello entrambe le domande sono state rigettate: quella del sig. Verdi si palesava infondata per l’assenza di prova del possesso del terreno, mentre la domanda dei sig.ri Rossi veniva respinta in quanto non ritenuto ravvisabile un possesso continuativo ventennale in capo al sig. Bianchi.
I sig.ri Rossi hanno quindi promosso ricorso per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Ancona; si è rilevato in particolare che tale pronuncia avesse illegittimamente negato il mantenimento del possesso in capo al sig. Bianchi per il periodo utile all’usucapione, ritenendo erroneamente che questo si fosse interrotto nel 1990, allorquando il soggetto che aveva sino ad allora provveduto alla coltivazione del terreno su incarico del sig. Bianchi aveva delegato per tale incombente un altro soggetto.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei sig.ri Rossi dando atto che, facendo corretta applicazione delle norme, dovesse riconoscersi il perdurare della titolarità del possesso in capo al Bianchi, che lo aveva esercitato in modo mediato attraverso i soggetti (meri detentori) che avevano provveduto alla coltivazione. La sentenza della Corte di Appello di Ancona veniva quindi cassata e la causa veniva rimessa per la decisione nel merito alla Corte d’Appello di Bologna; quest’ultima ha accertato e dichiarato la esclusiva proprietà del terreno oggetto di causa in capo ai sig.ri Rossi per intervenuta usucapione ex art. 1158 (clicca qui per visionare la sentenza della Corte d’Appello di Bologna).
La intervenuta vendita del terreno da parte degli intestatari catastali alla società Alfa, nelle more del giudizio di usucapione, e la perdita della disponibilità materiale del terreno ha reso necessaria (all’esito del giudizio di cassazione) l’instaurazione di un procedimento giudiziale per consentire ai sig.ri Rossi di rivendicare la proprietà del terreno ed ottenerne il rilascio; tale giudizio si è concluso positivamente con sentenza del Tribunale di Urbino ed i sig.ri Rossi, tramite Ufficiale Giudiziario, sono stati reimmessi nel possesso del bene.
§ 3. Peculiarità giuridiche del caso di usucapione in esame
Il caso di usucapione sopra ripercorso, curato dal nostro Studio a partire dal ricorso innanzi alla Corte di Cassazione, pone in evidenza alcune particolarità degne di approfondimento.
§ 3.1. Accessione del possesso e usucapione
I sig.ri Rossi hanno proposto domanda di usucapione pur non essendo coloro che hanno esercitato il possesso per tutto il periodo (ventennale) utile ad usucapire: ciò è stato possibile per effetto della c.d. accessione del possesso, disciplinata dall’art. 1146, comma 2, c.c.
L’ordinamento infatti consente a chi acquista il possesso a titolo particolare (es. il compratore, come nel caso dei sig.ri Rossi), in virtù di un titolo astrattamente idoneo, di sommare al periodo in cui ha egli stesso posseduto il periodo di possesso del suo dante causa (ad es. del venditore, del sig. Bianchi nel caso di specie) per goderne degli effetti.
E’ così che i sig.ri Rossi, effettivi possessori del terreno solo da pochi mesi al momento della domanda di usucapione, hanno potuto avvalersi dell’accessione del possesso e validamente unire il periodo del proprio possesso al periodo del possesso esercitato dal sig. Bianchi (venditore “dante causa”) per godere degli effetti utili del medesimo ai fini dell’usucapione.
§ 3.2 Il possesso mediato. La detenzione e l’interversione del possesso ai fini dell’usucapione
La vicenda giudiziale del caso in esame si è complicata notevolmente, tanto da richiedere una pronuncia della Corte di Cassazione, in ragione di un errore logico ed argomentativo in cui sono incorsi i giudici del merito in ordine al possesso esercitato dal sig. Bianchi sul terreno in questione.
L’art. 1140, comma 2, c.c. statuisce che si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona che ha la detenzione della cosa stessa, c.d. possesso mediato.
La detenzione è una situazione corrispondente all’esterno al possesso, ma caratterizzata da un animus diverso, ovvero dal c.d. animus detinendi, e quindi dal fatto che il detentore riconosce l’altruità del possesso.
E’ detentore, ad esempio, l’amico al quale abbiamo prestato un libro: materialmente il libro è nella sua disponibilità, ma la stessa è accompagnata dalla consapevolezza dell’altruità della cosa e dall’assenza di volontà di farla propria, escludendo per sempre il godimento di colui (possessore) che gli ha concesso il prestito.
Nel caso in esame, il sig. Bianchi (possessore) ha posseduto il terreno in questione, dal 1965 fino al momento della cessione ai sig.ri Rossi, in modo mediato, affidandone la coltivazione al sig. P.T. (detentore).
Nel corso del giudizio di usucapione è emerso dalle testimonianze che P.T., su incarico e nell’interesse del sig. Bianchi, ha provveduto direttamente alla coltivazione del terreno e/o al taglio del fieno per circa 15 anni e poi ha delegato per tali operazioni il sig. R.E.
I Giudici di merito hanno erroneamente ritenuto che il possesso del sig. Bianchi fosse da escludersi in relazione a quest’ultimo periodo, reputando che l’attività esercitata da R.E. fosse avulsa dalla sfera di esercizio del possesso mediato del sig. Bianchi.
La Corte di Cassazione ha invece, correttamente, evidenziato che si sarebbe dovuto riconoscere in R.E. un mero subdetentore e che nessuna interruzione del possesso (mediato) del sig. Bianchi si è verificata negli anni in cui P.T. (detentore) ha delegato le operazioni di coltivazione e/o pulitura del terreno a R.E. (subdetentore).
Non sono infatti ravvisabili nel caso in esame gli estremi della interversione del possesso, ovvero del mutamento della detenzione in possesso in capo a P.T. e R.E.
L’art. 1141, comma 2, c.c. stabilisce: “Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore […]“.
La trasformazione può attuarsi, quindi, soltanto se:
- il titolo in base al quale il soggetto detiene viene modificato in titolo di possesso: ad esempio, il prestito del libro viene mutato in vendita o in donazione, oppure
- il detentore si ribella al possessore per conto del quale la cosa era detenuta e manifesta, con dichiarazione esplicita o con atti concreti ed inequivoci, la volontà di continuare a tenere il bene non più nomine alieno ma nomine proprio, escludendo e disconoscendo il potere ed il diritto dell’originario possessore.
Niente di tutto ciò si è verificato nel caso preso in esame; la Corte di Appello di Bologna ha quindi riconosciuto che il sig. Bianchi ha “posseduto in modo mediato (art. 1140 c.2. c.c.) per il tramite, dapprima, di P.T., poi, quale subdetentore, di R.E., la cui opera non valse a mutare l’animus detinendi in animus rem sibi habendi del primo“.
§ 3.3 La rivendicazione ed il rilascio del bene usucapito
Nel caso in esame, i sig.ri Rossi, per rivendicare e recuperare la disponibilità materiale del terreno, del cui godimento erano stati privati dalla società Alfa, hanno dovuto promuovere un apposito giudizio di rivendicazione della proprietà del terreno e di rilascio. Hanno quindi ottenuto che, con sentenza, riconosciuta la loro proprietà del terreno per intervenuto acquisto per usucapione, venisse ordinato alla società Alfa l’immediato rilascio del terreno medesimo in loro favore.
Si deve rammentare che il possesso è tutelato incondizionatamente da qualsiasi spoglio violento o clandestino da parte di terzi, ivi compreso il proprietario o il titolare di altro diritto reale che volesse riappropriarsi della cosa, anche qualora illegittimamente sottrattagli. La legge vuole infatti tutelare l’ordine sociale ed evitare che ci si possa far giustizia da sé; pertanto, per ripristinare una situazione possessoria e/o rivendicare la titolarità di un diritto reale su di un determinato bene è necessario agire in giudizio, con un’azione a difesa del possesso o con una azione petitoria.
