Servitù di Passaggio – Anche Parenti ed Amici del Titolare sono Legittimati ad Esercitarla

Di / Diritto / Immobiliare /

Ultimo Aggiornamento 20 Maggio 2024

Modalità di esercizio delle Servitù di Passaggio

La Servitù di Passaggio è un diritto che conferisce al titolare la facoltà – per l’appunto – di passare attraverso un terreno appartenente ad altri. Si tratta, com’è noto, di un diritto reale su cosa altrui, riconducibile al novero delle “servitù prediali” (che, come dice l’art. 1027 c.c., consistono nel “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario“).

Il codice civile si occupa specificamente della servitù di passaggio coattivo (artt. 1051 ss. c.c.), riconosciuta al cd. “fondo intercluso”, vale a dire quello che non ha accesso alla pubblica via. Ma le servitù di passaggio, come tutte le servitù prediali, possono nascere anche in altri modi (ad esempio, per contratto, per testamento, per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, se c’è il requisito dell’apparenza).

In questo articolo cercheremo di comprendere quali siano le corrette modalità di esercizio delle servitù di passaggio. In particolare risponderemo al seguente interrogativo: chi – oltre al titolare – può dirsi legittimato all’esercizio di una servitù di passaggio? Anticipiamo sin da ora che, per la Cassazione, il diritto di accesso al fondo servente non può considerarsi strettamente limitato al titolare della servitù…

INDICE SOMMARIO

§ 1. Il Caso: Servitù di Passaggio su strada privata

Tizio concede al Condominio Bellaria una servitù di passaggio su una strada privata di sua esclusiva proprietà. Alla strada privata si accede attraverso una cancellata, le cui chiavi vengono fornite ai condòmini, che le duplicano al bisogno per  consegnarle a familiari, collaboratori  domestici, ecc…

Il Condominio esercita la servitù per svariati anni, nel corso dei quali alcuni degli appartamenti vengono venduti, altri concessi in locazione. Tizio mal digerisce il fatto che sulla strada privata inizino così a passare soggetti diversi da quelli che conosceva quando aveva concesso la servitù. Ritiene inoltre che i condòmini abusino del loro diritto consegnando le chiavi anche a persone non residenti nello stabile.

Per mantenere un maggiore controllo sugli accessi, Tizio decide allora di modificare il meccanismo di apertura della cancellata, sostituendo la chiave meccanica in uso con un lettore badge. Consegna quindi ai singoli condòmini una scheda badge per ciascun componente della loro famiglia, senza però fornire i codici informatici indispensabili per la eventuale duplicazione.

Il Condominio, assistito dallo Studio Legale Chiarini, si oppone a questa modificazione unilaterale delle modalità di accesso alla strada privata e chiede che si ritorni all’utilizzo della chiave tradizionale o, in alternativa, che a Tizio venga imposta l’adozione di misure idonee a garantire il libero esercizio della servitù anche con il nuovo sistema.

§ 2. Brevi riflessioni in tema di Servitù Prediali

La servitù, come detto in premessa, è un diritto reale che consente, a chi ne è titolare, di esercitare determinati poteri su un bene altrui, a vantaggio di un bene proprio. Sono tecnicamente dette “Servitù Prediali” (dal latino praedium) perché implicano rapporti tra fondi (siano essi terreni, edifici o altre costruzioni) e, solo in via mediata, tra i soggetti che di quei fondi sono i proprietari.

Viene chiamato “fondo dominante” quello di proprietà del titolare della servitù, ed è il fondo che gode dei vantaggi e delle utilità derivanti dall’esercizio del diritto. E’ invece chiamato “fondo servente” quello che subisce limitazioni a causa dell’esercizio della servitù.

Poiché dette limitazioni possono essere anche importanti, è principio di carattere generale quello secondo il quale la servitù deve essere esercitata in modo tale da arrecare il minor aggravio possibile (art. 1065 c.c.).

Il titolare della servitù non può inoltre abusarne, ovvero utilizzare i poteri connessi al suo esercizio per soddisfare interessi diversi e/o ulteriori rispetto a quelli per cui la servitù fu concessa.

D’altro canto, il proprietario del fondo servente non può tenere comportamenti tesi a diminuire l’esercizio della servitù ovvero a renderlo più incomodo (art. 1067 c.c.)

§ 3. Limiti Soggettivi e Oggettivi di Esercizio della Servitù di Passaggio

Come innanzi accennato, il diritto di servitù non ha natura personale ma inerisce ad un bene. Ciò significa che si trasferisce con la proprietà di quest’ultimo, passando automaticamente in capo all’acquirente.

Significa inoltre che, per comprendere entro quali limiti possa essere legittimamente esercitata una servitù (sotto il profilo sia soggettivo che oggettivo), è necessario considerare quale sia in concreto l’utilità del fondo dominante da soddisfare, e come sia possibile pervenire a questo risultato creando i minori disagi possibili al fondo servente.

In caso di servitù di passaggio, l’utilità da garantire è quella del fondo dominante di disporre di uno sbocco sulla via pubblica (ovvero su altro luogo, pubblico o privato), passando attraverso la proprietà altrui. 

Sotto il profilo oggettivo, dunque, dovranno ammettersi tutte le modalità di passaggio coerenti con detta finalità, tenuto conto della ubicazione e natura dei fondi (nel caso di specie, in cui il fondo dominante è un condominio composto da abitazioni e garage, dovrà senz’altro ammettersi il passaggio pedonale e carrabile).     

Sotto il profilo soggettivo, poi, non sarà sufficiente limitarsi ad affermare  la legittimazione all’accesso da parte dei proprietari del fondo dominante. E’ infatti senz’altro necessario che al fondo dominante possano accedere anche altri soggetti che, per le più svariate ragioni connesse al suo normale utilizzo, si trovino nella necessità di farlo.

§ 4. Illegittimità delle Limitazioni all’Esercizio della Servitù Imposte da Tizio

Ecco dunque che la pretesa di Tizio di limitare – tramite la consegna dei badge – l’accesso, consentendolo solo ai condòmini e alle persone con loro conviventi, appare illegittima sia sotto il profilo soggettivo che  oggettivo.

Nel caso in esame, infatti, il fondo dominante è costituito da un condominio all’interno del quale sono situate una pluralità di unità abitative. E’ dunque logico  prevedere che, oltre ai normali spostamenti dei condòmini (e dei soggetti con loro conviventi), si verificheranno giornalmente tutta una serie di accessi connessi alla normale vita quotidiana delle famiglie che abitano lo stabile: si pensi alle visite di amici, parenti e/o conoscenti, all’accesso da parte di soggetti chiamati a svolgere prestazioni o servizi di vario genere (ad es. colf, tecnici, operai, medici, addetti ai recapiti di posta e pacchi ….).

Precludere (o comunque rendere disagevole) l’accesso di tali soggetti significherebbe vanificare il senso stesso della servitù.

Ferma restando, come ovvio, la possibilità, per Tizio, di agire a propria tutela nel caso in cui ravvisi che si stia verificando un vero e proprio abuso della servitù, ovvero nell’ipotesi in cui soggetti privi di collegamento funzionale con il fondo dominante pretendano di esercitare il passaggio.

§ 5. La Cassazione riconosce il Diritto di Accesso anche ai Parenti e agli Amici dei Titolari della Servitù di Passaggio

Con la Sentenza n. 4821 del 19/02/2019, la Suprema Corte di Cassazione, Sez. II, è intervenuta in un caso analogo statuendo che:

“In tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale utilitas che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l’esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione“.

Con la medesima sentenza, la Cassazione riconosce espressamente la facoltà, per il titolare del fondo dominante, di consegnare le chiavi necessarie per l’esercizio della servitù a parenti, ospiti e personale di servizio; e ciò senza particolari limitazioni e senza la necessità di un preventivo assenso da parte del proprietario del fondo servente. Con la logica conseguenza che al titolare della servitù debba riconoscersi anche la possibilità di duplicare le chiavi da consegnare ai predetti soggetti.

Possibilità di fatto negata da Tizio attraverso la imposizione – in luogo della serratura tradizionale – dei  badge.

§ 6. La Tutela del Condominio per la Servitù di Passaggio violata

A tutela del condominio, lo Studio ha predisposto denuncia-querela nei confronti di Tizio, il quale è stato rinviato a giudizio per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose in relazione alla sostituzione del meccanismo di apertura della cancellata attuata nonostante l’espressa opposizione del Condominio.

Il Condominio ha inoltre agito in sede civile con azione di reintegrazione, ottenendo – all’esito della fase sommaria – un provvedimento che ha imposto a Tizio una serie di comportamenti da attuare per garantire ai condòmini l’esercizio  effettivo della servitù, nel senso innanzi esposto.

Si tratta di soluzioni tecniche tese a garantire l’accesso da parte di tutti i soggetti che, per le più svariate ragioni, si trovino a dover frequentare il fondo dominante, tramite la consegna (a cura e spese di Tizio) di un numero elevatissimo di badge. Con l’ulteriore facoltà, per i condòmini, di ottenerne altri a semplice richiesta.

Al fine di garantire l’accesso anche in caso di mancanza di elettricità, è stata inoltre imposta a Tizio l’installazione di un generatore di emergenza.

Considerata l’estrema onerosità dei comportamenti a lui imposti dal Tribunale, Tizio ha preferito soprassedere dai propri intenti, lasciando addirittura aperto il cancello che consente l’esercizio della servitù.
Dovrà in ogni caso affrontare il procedimento penale per il quale gli è già stato notificato decreto di citazione a giudizio.

Clicca qui per scaricare il decreto di citazione a giudizio in sede penale.