Ultimo Aggiornamento 21 Maggio 2024
Assenza di Agibilità e Locazione Immobiliare
Cosa accade quando ad essere locato è un immobile inagibile? L’assenza del certificato di agibilità può giustificare il mancato pagamento del canone di locazione? E può comportare responsabilità di tipo risarcitorio a carico del proprietario-locatore?
La risposta ai quesiti dipende da quale sia stato, in concreto, l’utilizzo dell’immobile.
Ed infatti, il conduttore non potrà pretendere di giustificare il proprio inadempimento nel versamento dei canoni nel caso in cui abbia esercitato l’attività all’interno dei locali condotti in locazione, godendone in modo pieno e pacifico a prescindere dall’assenza dell’agibilità. Men che meno potrà, in detta ipotesi, pretendere di essere risarcito.
La vicenda
Caio aveva concluso con la società Alfa un contratto di cessione di azienda. In forza di tale contratto, egli era subentrato ex art. 36 l. 392/1978 ad Alfa nel rapporto di locazione avente ad oggetto un immobile di proprietà di Tizio.
All’interno dell’immobile, che era risultato privo di agibilità, la società Alfa aveva condotto per svariati anni l’attività poi ceduta a Caio, e quest’ultimo aveva proseguito la gestione della medesima attività, senza interruzioni.
Purtroppo, però, sin dai primi mesi del rapporto Caio si era rilevato inadempiente nel pagamento dei canoni. Tizio si è così visto costretto a tutelarsi, dapprima inoltrando una diffida ad adempiere al conduttore, quindi intimandogli lo sfratto per morosità.
Nel giudizio di sfratto Caio si è difeso sostenendo che, in realtà, la locazione doveva ritenersi risolta per colpa di Tizio, in quanto l’immobile si era rivelato inidoneo all’uso convenuto perché privo del certificato di agibilità. A causa di tale problematica, Caio affermava di essere stato costretto alla chiusura dell’attività e chiedeva pertanto a Tizio di essere risarcito dei costi affrontati per l’acquisto dell’azienda.
Il processo di primo grado
Il procedimento di primo grado si è concluso con una sentenza che ha accolto le richieste del conduttore Caio, sul presupposto (poi rivelatosi errato) che il locatore Tizio dovesse ritenersi “platealmente inadempiente” per il fatto di aver locato un immobile privo di agibilità e quindi, sol per questo, “inidoneo all’uso pattuito” ex art. 1578 c.c.
Pertanto, pur essendo incontestato l’inadempimento di Caio nel versamento dei canoni di locazione, il Tribunale di Chieti ha dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del locatore, con condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni rivendicati da Caio.
L’appello e la riforma totale della sentenza di primo grado
Assistito dall’avv. Claudia Chiarini, Tizio ha impugnato la sentenza di primo grado, chiedendone (ed ottenendone) la riforma totale in appello.
La Corte d’Appello di L’Aquila ha infatti evidenziato che il Tribunale aveva omesso di considerare la rilevanza della diffida ad adempiere inoltrata dal locatore Tizio a Caio ben prima che quest’ultimo formulasse contestazioni circa la idoneità del bene all’uso pattuito.
Tale diffida aveva determinato, ai sensi art. 1454 ultimo comma c.c., la risoluzione di diritto del contratto una volta decorsi 15 giorni dalla sua ricezione, mentre nessuna rilevanza doveva essere riconosciuta alle contestazioni mosse dal conduttore in merito all’assenza della agibilità. Era infatti stato ampiamente dimostrato che Caio era rimasto nel godimento dell’immobile, utilizzandolo pacificamente per la propria attività, sino a che – dopo aver ricevuto la diffida – aveva unilateralmente deciso di cessarla.
La Corte di Appello di L’Aquila ha pertanto dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per effetto della diffida ad adempiere intimata da Tizio, con condanna di Caio al pagamento dei canoni non versati e delle spese di entrambi i gradi di giudizio. Sono invece state integralmente rigettate le domande risarcitorie formulate dal conduttore.
La (ir)rilevanza dell’assenza agibilità in caso di concreto utilizzo del bene
Passaggio fondamentale della sentenza di appello è quello che afferma la irrilevanza delle contestazioni del conduttore, che imputava la risoluzione del rapporto all’assenza di agibilità del bene locato.
Per giurisprudenza costante della Suprema Corte, infatti, l’assenza del certificato di agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio e, in caso di utilizzazione del bene in concreto, non può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto (se non in caso di definitivo diniego dalla competente autorità amministrativa al relativo rilascio – cfr. Cassazione Civile, Sezione III, 22 dicembre 2010, n. 25798).
La responsabilità del locatore per i vizi della cosa, sebbene modellata sulla responsabilità per vizi nella vendita, possiede cioè una caratteristica peculiare: la rilevanza del vizio emerge solo in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone o escludendone l’utilizzazione.
E dunque, quando, come nel caso di specie, al conduttore non viene impedito lo svolgimento dell’attività, non può ravvisarsi alcun inadempimento in capo al locatore. Con l’ovvia conseguenza che non può giustificarsi l’inadempimento del conduttore rispetto al pagamento dei canoni pattuiti.
Inapplicabilità dell’art. 1578 c.c. in caso di subentro nel rapporto locatizio (art. 36 L. 392/1978)
Notevole interesse merita anche il passaggio della sentenza con cui la Corte di Appello, accogliendo le istanze in proposito formulate dallo Studio Legale Chiarini, evidenzia la inapplicabilità nel caso di specie della normativa in materia di vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) in considerazione della particolare posizione del conduttore, il quale non era la parte originaria del contratto di locazione ma era subentrato nel rapporto per effetto di cessione di azienda.
Si veda sul punto Cassazione Civile, sezione III, 7 maggio 2007, n. 10298:
“In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della legge n. 392 del 1978 alla cessione d’azienda, non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore“
In caso di subentro nel rapporto di locazione per effetto di cessione di azienda, dunque, il conduttore subentrante (nel caso di specie Caio) può lamentarsi delle caratteristiche del bene locato (così come di ogni altro vizio dell’azienda acquistata) solo nei confronti del cedente (nel caso di specie la società Alfa), non già nei confronti del locatore.
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