Ultimo Aggiornamento 20 Maggio 2024
Servitù Parcheggio (Diritto di)
In una realtà storica in cui si assiste alla crescita esponenziale della superficie costruita con la parallela e conseguente carenza di spazi adibiti al posteggio di autovetture, è fisiologico l’incremento della prassi che ha ad oggetto la concessione del diritto di parcheggiare sul proprio terreno da parte del proprietario fondiario vicino che goda dello spazio sufficiente.
Al fine di operare una corretta analisi in ordine alla possibilità di qualificare la detta concessione come una vera e propria servitù di parcheggio, risulta necessaria una breve premessa in ordine agli istituti di rilievo.
I diritti reali su cosa altrui
L’ordinamento italiano riconosce l’esistenza di una serie di diritti – tassativamente individuati – in capo a soggetti diversi dal proprietario di un fondo immobiliare. Si tratta dei c.d. “diritti reali su cosa altrui” o “diritti reali minori o parziari” ovvero: diritto di superficie, usufrutto, uso e abitazione, enfiteusi e servitù prediali.
La costituzione di questi diritti, limitando le facoltà del proprietario, apre lo scenario ad una serie di problematiche che il nostro legislatore ha tentato di dirimere.
Il caso sottoposto allo Studio, in particolare, riguardava l’ipotesi controversa di una servitù prediale volontaria costituita mediante contratto.
Definizione di diritto di servitù prediale, modi d’acquisto e tipologie
Ai sensi dell’art. 1027 c.c. il diritto di servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Con riguardo ai modi di acquisto del suddetto diritto, l’art. 1031 c.c. sancisce che le servitù possano essere costituite sia coattivamente che volontariamente, nonché per usucapione o destinazione del padre di famiglia. Gli ultimi due modi di acquisto, tuttavia, operano soltanto per le servitù c.d. “apparenti”, come di seguito definite.
Le servitù prediali, infatti, possono essere suddivise in quattro tipologie differenti:
- Apparenti e non apparenti a seconda che vi siano o meno opere visibili e permanenti installate ai fini del loro esercizio.
- Temporanee o perpetue con riferimento alla loro durata nel tempo.
- Positive o negative. Nel primo caso è necessario svolgere un’attività sul fondo servente, mentre nel secondo occorre semplicemente astenersi da qualunque azione.
- Continue e discontinue nel caso in cui l’esercizio del diritto implichi (servitù discontinue), o non implichi (continue), l’intervento ripetuto dell’uomo ai fini dell’esercizio del diritto.
Il requisito della predialità e la servitù irregolare
Lo Studio ha esaminato l’ipotesi dell’acquirente di un terreno che successivamente all’acquisto vedeva opporsi l’esistenza di una servitù di parcheggio. Il precedente proprietario del fondo, infatti, sembrava aver concesso volontariamente – mediante contratto – al proprietario del fondo residenziale vicino, il diritto di parcheggio sul proprio terreno dietro il pagamento di un corrispettivo.
L’analisi che occorre operare ai fini dell’indagine sulla configurabilità di una servitù di parcheggio va incentrata sulla presenza del requisito fondamentale della realitas, ossia l’inerenza dell’utilità al fondo dominante.
L’ordinamento giuridico, infatti, non consente la costituzione di un diritto di servitù a vantaggio di una persona. La mancanza di utilità in capo al fondo dominante determina, conseguentemente, l’inesistenza del peso sul fondo servente e quindi comporta l’impossibilità di generare un diritto di servitù.
Nel caso di specie si può individuare, dunque, la presenza una utilità di natura meramente personale che in quanto tale non permette di qualificare il diritto del proprietario del fondo dominante, come un diritto di servitù prediale.
La realitas – anche definita predialità – è, infatti, una caratteristica imprescindibile per la valida costituzione del diritto di servitù. Il proprietario del fondo dominante può, così, ricevere un vantaggio esclusivamente attraverso il proprio bene.
Nel caso in esame, dunque, la natura meramente personale della utilità suesposta, non può permettere la istituzione di una servitù prediale, ma concorrerà alla genesi di una c.d. servitù irregolare, che in quanto tale non può trovare tutela all’interno dell’ordinamento italiano.
Secondo quanto premesso, dunque, tra le parti originarie del contratto veniva generata esclusivamente una obbligazione per la quale un soggetto concedeva al vicino il mero diritto di parcheggio sul suolo di proprietà del primo, a fronte del pagamento di un corrispettivo.
La pattuizione tra i proprietari di fondi vicini si può qualificare, pertanto, come contratto d’uso non trasmissibile al nuovo acquirente.
In tal senso si è per lungo tempo espressa la Giurisprudenza. In particolar modo, la Corte di Cassazione Civile ha più volte puntualizzato il seguente principio:
“Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari”.
(Cassazione civile, sez. II, 06/11/2014, n. 23708, in tal senso anche Cassazione civile, sez. II, 07/03/2013, n. 5769)
La Suprema Corte, all’interno della stessa pronuncia, non si è limitata ad analizzare l’assenza del requisito della realitas come su descritto, ma ha precisato altresì le conseguenze di una clausola che preveda un simile diritto all’interno di un contratto di compravendita tra i proprietari di due fondi vicini. In particolare è stato affermato che:
“Il contratto con cui si costituisce una servitù prediale di parcheggio o si riconosce una servitù di parcheggio già esistente è nullo per impossibilità dell’oggetto”.
(Cassazione civile, sez. II, 06/11/2014, n. 23708)
L’intervento della Corte di Cassazione
Quanto sin qui esposto, tuttavia, non deve indurre a ritenere operante una regola di non configurabilità in assoluto della servitù di parcheggio. La stessa Corte di Cassazione è infatti intervenuta con una puntualizzazione di grande rilievo:
“In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione”.
(Cassazione civile, sez. II, 06/07/2017, n. 16698; Cfr. Cassazione civile, sez. II, 18/03/2019, n.7561)
Ciò che può sembrare un ribaltamento di quanto affermato in precedenza dalla stessa Suprema Corte, in realtà si sostanzia in una puntualizzazione dello stesso principio di diritto che pone l’accento sulla presenza del requisito della predialità.
La Corte di Cassazione onde evitare interpretazioni fuorvianti, ha definitivamente puntualizzato quanto segue.
“La servitù può essere costituita anche per garantire, in favore del fondo dominante, il parcheggio sul fondo servente, ciò a condizione che ricorrano tutti i requisiti di struttura del diritto reale minore, in particolare l’altruità della cosa, l’immediatezza, l’inerenza al fondo servente e al fondo dominante, la specificità dell’utilità riservata”.
(Cassazione civile, sez. II, 06/07/2017, n. 16698)
Pertanto, la verifica in ordine alla presenza di un diritto di servitù di parcheggio o alternativamente di un diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto, nella sua realtà fattuale, così da poter stabilire se sussistano i requisiti fondamentali del diritto di servitù.
